El esfuerzo que deben realizar los hogares españoles para acceder a una vivienda en propiedad se ha disparado durante las últimas cuatro décadas. Desde 1980, el indicador que relaciona el precio de la vivienda con la renta disponible de los hogares ha aumentado un 88,6% en España, frente al 10,3% registrado de media en la Unión Económica y Monetaria (UEM).

El dato procede del Informe Anual 2025 del Banco de España y se basa en información de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). El indicador toma 1980 como base 100 y compara la evolución de los precios residenciales con la renta neta disponible per cápita de los hogares. En 2025, España alcanzó los 188,6 puntos, frente a los 110 de la zona euro.

La evolución refleja una brecha especialmente pronunciada respecto a otros países europeos. Mientras la renta disponible real de los hogares españoles se multiplicó por 1,8 desde 1980, frente al 1,6 de la UEM, los precios reales de la vivienda aumentaron en España alrededor de 3,5 veces. En la zona euro, el incremento fue de aproximadamente 1,8 veces.

El indicador español registró varios episodios de fuerte crecimiento. Alcanzó 155,6 puntos en 1991, descendió posteriormente hasta 121,6 en 2000 y volvió a dispararse durante el ciclo expansivo previo a la crisis financiera. En 2007 llegó a 230,2 puntos, máximo de toda la serie. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cayó hasta 151 puntos en 2015, pero posteriormente volvió a aumentar hasta los 188,6 puntos de 2025.

El Banco de España vincula esta evolución con un problema estructural de oferta de vivienda. Entre 2021 y 2025, el diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la construcción residencial alcanzó unas 750.000 viviendas, según los cálculos del organismo. España presenta así un déficit equivalente al 3,9% del promedio de hogares del período, solo por detrás de Portugal y Países Bajos entre los países analizados.

La brecha entre oferta y demanda se intensificó especialmente en 2025. Durante ese año se crearon alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que las viviendas terminadas fueron unas 92.000, un volumen un 9% inferior al registrado el año anterior.

El déficit tampoco se distribuye de manera uniforme por el territorio. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga concentran aproximadamente la mitad de la carencia acumulada desde 2021, según el Banco de España.

El organismo señala entre los factores que presionan sobre el mercado el dinamismo demográfico, el crecimiento del empleo y unas condiciones financieras más favorables, mientras que por el lado de la oferta identifica problemas relacionados con la disponibilidad de suelo, la gestión urbanística y la capacidad de construcción.

El resultado es un mercado en el que el acceso a la propiedad requiere cada vez un mayor esfuerzo económico. El Banco de España calcula que un hogar español necesita, de media, alrededor de cuatro años de renta neta para adquirir una vivienda, una cifra que asciende a 6,8 años entre los hogares que actualmente viven de alquiler.

Los datos muestran así que la dificultad actual para comprar una vivienda no se explica únicamente por la evolución de los ingresos, sino también por la fuerte diferencia acumulada entre el crecimiento de los precios residenciales y la renta de los hogares durante las últimas décadas.