Los ocho años transcurridos desde la llegada de Pedro Sánchez a La Moncloa han coincidido con un fuerte deterioro de los indicadores de acceso a la vivienda, con un incremento del precio de compra del 74%, un alquiler un 45% más caro y casi 393.000 anuncios menos de viviendas disponibles para arrendar.

Según publica El Economista, el mercado residencial afronta actualmente una presión mayor por el crecimiento de la población y de los hogares, mientras la construcción de nuevas viviendas no ha avanzado al mismo ritmo que la demanda. España ha pasado de unos 46,7 millones de habitantes en 2018 a rozar los 50 millones en la actualidad, más de tres millones adicionales.

Durante el mismo periodo se han creado alrededor de 1,34 millones de nuevos hogares, elevando la demanda potencial de vivienda. La población inmigrante también ha aumentado de aproximadamente 6,3 millones en 2018 a unos 10,3 millones actualmente.

Frente a este aumento de la demanda, la oferta residencial ha crecido a un ritmo inferior. El Banco de España estima que entre 2021 y 2025 se acumuló una brecha de unas 750.000 viviendas entre la creación de hogares y las unidades terminadas. El supervisor identifica entre los principales obstáculos la falta de suelo edificable, los retrasos administrativos y urbanísticos y la reducida capacidad de parte del sector promotor.

Esta evolución se ha reflejado en los precios. Según los datos de Idealista, el precio medio de la vivienda usada ha pasado de 1.680 euros por metro cuadrado en 2018 a 2.930 euros en septiembre de 2026. La actividad de compraventa también ha aumentado. España pasó de registrar 515.051 operaciones en 2018 a 714.237 en 2025, un incremento del 39%. Sin embargo, la mayoría de las transacciones corresponden a vivienda usada: 558.327 operaciones frente a 155.910 de obra nueva durante el pasado año.

El desequilibrio resulta especialmente visible en el alquiler. El precio medio anunciado ha aumentado desde los 10,4 euros por metro cuadrado mensuales de junio de 2018 hasta los 15,1 euros de septiembre de 2026, lo que supone un incremento del 45%.

Al mismo tiempo, la oferta de alquiler permanente se ha reducido en 392.573 anuncios, al pasar de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025, según los datos recogidos por elEconomista. El descenso alcanza especial intensidad en Madrid y Cataluña, mientras Barcelona capital ha registrado una reducción del 83% en el número de viviendas anunciadas.

El Gobierno ha respondido durante estos años con una creciente intervención del mercado. La Ley de Vivienda de 2023 introdujo las denominadas zonas tensionadas, mecanismos de limitación de rentas, un índice estatal de referencia y nuevas obligaciones para determinados grandes tenedores.

En 2026, el Ejecutivo amplió esta estrategia a determinados contratos temporales y habitaciones en zonas tensionadas y planteó sanciones para quienes utilicen estas fórmulas para evitar las restricciones. Paralelamente, ha aprobado incentivos fiscales, avales y programas destinados a impulsar el alquiler asequible.