Las fuertes subidas del precio de la vivienda ya no se concentran únicamente en las grandes capitales. El encarecimiento se extiende como una mancha de aceite hacia los municipios del entorno, donde la presión de la demanda ha comenzado a tensionar de forma acelerada unos mercados que hasta hace poco ofrecían precios más contenidos.

La falta de oferta en las grandes ciudades ha empujado a miles de compradores hacia localidades periféricas, provocando un efecto dominó que eleva los precios allí donde antes existía cierto margen. El resultado es un mercado cada vez más desequilibrado, con subidas generalizadas y una capacidad de acceso a la vivienda cada vez más limitada para amplias capas de la población.

Según el último análisis del sector inmobiliario de CaixaBank Research, esta tendencia se consolida con datos que empiezan a recordar a los años previos a la crisis financiera. En el tercer trimestre del año, el 73% de los municipios de más de 25.000 habitantes registró incrementos de precios superiores al 10% interanual, frente al 60% del mismo periodo del año anterior. Se trata de un nivel que no se observaba desde el primer trimestre de 2006, cuando la burbuja inmobiliaria se encontraba en su fase final.

El ajuste a la baja prácticamente ha desaparecido del mapa. Sólo un 0,7% de los municipios registró descensos de precios, frente al 9,2% de hace un año. Por tipología, los municipios turísticos continúan liderando las subidas, con un aumento medio del 15%, aunque los no turísticos avanzan con fuerza, hasta el 13,6%, reduciendo el diferencial entre ambos mercados.

En términos reales, el valor de tasación de la vivienda libre mantuvo en el tercer trimestre de 2025 una senda claramente alcista. CaixaBank Research sitúa el precio medio en 2.153 euros por metro cuadrado, un nuevo máximo histórico en la serie disponible desde 1995. La subida interanual alcanzó el 12,1%, la tasa más elevada desde 2005, y se encadenaron tres trimestres consecutivos con incrementos cercanos al 3% trimestral.

El diagnóstico vuelve a señalar a un problema estructural conocido. La oferta de vivienda nueva sigue muy por debajo de las necesidades reales del mercado. Aunque los visados de obra nueva crecieron un 10,5% interanual hasta agosto, con 134.000 unidades acumuladas en doce meses, esta cifra queda muy lejos de los 220.000 nuevos hogares creados en el mismo periodo, según la Estadística Continua de Población.

La debilidad se agrava en la fase final del proceso. De acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda y Suelo, en el tercer trimestre del año se terminaron 20.674 viviendas, un 11,4% menos que en el mismo periodo de 2024, lo que confirma que el ritmo de construcción efectiva continúa a la baja.

El Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, advierte de que la producción de vivienda nueva se mantiene en un nivel históricamente bajo. El regulador descarta una burbuja constructora como la previa a 2008 y subraya que el peso del sector en la actividad económica resulta muy inferior al de anteriores expansiones. Esa contención, lejos de aliviar el mercado, ha contribuido a presionar aún más los precios.

A esta situación se suma la falta de atractivo del sector para el capital privado. BBVA Research alerta de que la baja rentabilidad sobre el capital, los largos plazos de desarrollo urbanístico y la rigidez de los activos desincentivan la inversión. La rentabilidad de la construcción en España se sitúa por debajo de la media europea y de la registrada en etapas anteriores, pese a la elevada demanda.

El informe también apunta a factores estructurales que siguen sin resolverse: burocracia lenta, inseguridad jurídica en las leyes del suelo, encarecimiento de materiales y costes laborales, y una escasez crónica de mano de obra. El resultado es un mercado incapaz de responder a la demanda, con precios disparados y una presión creciente que ya no distingue entre centro y periferia.

La historia se repite, aunque con matices distintos. La vivienda vuelve a encarecerse a ritmos propios de una burbuja, mientras la oferta permanece bloqueada y la política pública sigue sin ofrecer soluciones eficaces.