Los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno de Pedro Sánchez han provocado una fuerte reacción entre propietarios, promotores e inversores. Cerca de 900.000 pequeños caseros se plantean retirar sus viviendas del mercado del alquiler, según estimaciones realizadas a partir de encuestas del sector inmobiliario, mientras varias patronales advierten de que las nuevas condiciones pueden reducir todavía más una oferta ya tensionada.

La cifra equivaldría aproximadamente a una cuarta parte de los pequeños propietarios que actualmente ofrecen viviendas en alquiler y no significa que esos pisos hayan abandonado ya el mercado, sino que sus dueños estarían valorando hacerlo ante los cambios regulatorios y la percepción de una mayor inseguridad jurídica.

La advertencia llega después de que el Consejo de Ministros aprobara dos reales decretos ley que introducen nuevas limitaciones y obligaciones para arrendadores, fondos e inversores inmobiliarios.

Entre ellas se encuentran la prórroga automática de determinados contratos de alquiler, nuevas compensaciones económicas cuando el propietario no quiera renovarlos, restricciones sobre determinadas adquisiciones inmobiliarias y una ampliación de las medidas de protección frente a desahucios.

Hasta 12 mensualidades si el propietario no renueva

Uno de los cambios que más preocupación ha generado entre los arrendadores es el nuevo régimen de renovación de los contratos. El decreto establece que, una vez agotados determinados periodos contractuales, el alquiler podrá prorrogarse automáticamente salvo que el propietario comunique que no desea continuar. En esos casos, el arrendador deberá avisar con antelación y, salvo determinadas excepciones justificadas, podrá verse obligado a indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a hasta doce mensualidades.

La compensación no podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya permanecido en la vivienda, según el texto trasladado por el Gobierno a los grupos parlamentarios. El Ejecutivo defiende que la medida busca aportar estabilidad a los inquilinos y evitar que familias que llevan años residiendo en una vivienda tengan que abandonarla de forma repentina.

Las patronales inmobiliarias, por el contrario, sostienen que aumentar las obligaciones sobre los pequeños propietarios puede llevar a una parte de ellos a vender sus viviendas, trasladarlas al alquiler temporal o directamente retirarlas del mercado residencial.

Fotocasa ya detectaba una creciente intención de abandonar el alquiler

Las advertencias no son completamente nuevas. Un estudio de Fotocasa Research publicado en enero de 2025 señalaba que el 36% de los propietarios consultados se planteaba sacar su vivienda del mercado del alquiler residencial debido a los efectos que atribuían a la Ley de Vivienda. Un año antes, ese porcentaje era del 26%.

El mismo estudio reflejaba que el 40% valoraba trasladarse al alquiler temporal y que el 47% preveía reducir las inversiones destinadas a mejorar los inmuebles alquilados. La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha insistido en la importancia que tienen los pequeños propietarios dentro del mercado español.

Según la compañía, la inmensa mayoría de las viviendas arrendadas pertenece a particulares y no a grandes fondos o empresas, por lo que cualquier reducción significativa de este colectivo podría trasladarse directamente a la oferta disponible.

Dos proyectos de casi 1.000 viviendas quedan en el aire

El temor del sector no se limita a los pisos que ya están alquilados. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) asegura que esta misma semana se han paralizado dos operaciones destinadas a crear cerca de 1.000 viviendas de alquiler asequible en la capital.

Los proyectos estaban prácticamente cerrados, pero los inversores habrían decidido detenerlos después de conocer las nuevas medidas del Gobierno. La presidenta de ASPRIMA, Carolina Roca, sostiene que el decreto puede frenar la llegada de capital privado a promociones destinadas al alquiler.

La patronal nacional de promotores, APCE, ha expresado una preocupación similar. Su presidente, Xavier Vilajoana, considera que parte de los promotores puede optar por construir viviendas para venderlas en lugar de destinarlas al arrendamiento si la rentabilidad y la seguridad jurídica del alquiler disminuyen.

Restricciones también para los fondos

El paquete aprobado por el Ejecutivo incluye asimismo medidas dirigidas a determinadas operaciones de grandes inversores. Uno de los decretos limita hasta finales de 2028 ciertas compras de viviendas por parte de fondos y entidades similares cuando se produzcan por debajo del 70% del valor de mercado, con distintas excepciones para vivienda social, colectivos vulnerables o determinados proyectos.

El Gobierno defiende estas restricciones como una herramienta para frenar prácticas especulativas. El sector inmobiliario, en cambio, advierte de que las limitaciones pueden reducir la inversión destinada a construir o rehabilitar viviendas para alquiler, especialmente en proyectos que dependen de capital institucional.

El alquiler español depende de los particulares

El debate adquiere especial relevancia por la estructura del mercado español. La mayor parte de las viviendas arrendadas está en manos de personas físicas, mientras que las empresas y fondos representan una fracción minoritaria del parque.

Tres de cada cuatro arrendadores particulares disponen de una única vivienda alquilada, aunque el peso total del parque se distribuye también entre propietarios con varios inmuebles.

Esa estructura explica por qué las decisiones de los pequeños propietarios pueden tener un impacto considerable sobre la disponibilidad de vivienda. El propio sector advierte de que una reducción de la oferta, en un momento en el que la demanda continúa siendo elevada, podría aumentar todavía más la presión sobre los precios.