EL «FRENO DE ALQUILERES» SE APLICA DESDE 2015
Viviendas en construcción. Europa Press.
Por LGI
2 de octubre de 2026
El llamado «freno de alquileres» alemán habría reducido de forma significativa la construcción de nuevas viviendas, especialmente la de bloques de pisos destinados en buena medida al mercado del alquiler, según un nuevo estudio elaborado a partir de datos de casi 11.000 municipios recogido por Libre Mercado.
La investigación, firmada por los economistas Konstantin Kholodilin, del DIW Berlín, y Michael Voigtländer, analiza el impacto de la Mietpreisbremse entre 2010 y 2024 y concluye que la regulación tuvo un efecto negativo estadísticamente significativo sobre la oferta de nueva vivienda.
Según las estimaciones de los autores, la construcción total habría caído entre un 3,8% y un 12,8%, mientras que en el caso de las viviendas situadas en edificios multifamiliares el descenso estimado se sitúa entre el 27% y el 40%. Este último tipo de vivienda es especialmente relevante porque concentra buena parte de la oferta destinada al alquiler.
Hasta 490 viviendas menos por cada 100.000 habitantes
Los investigadores calculan además que la aplicación del sistema se habría traducido en entre 219 y 490 viviendas menos terminadas cada año por cada 100.000 habitantes en las zonas afectadas.
Las conclusiones proceden de distintos modelos econométricos que comparan municipios sometidos al control con otros que no lo estaban.
El estudio emplea técnicas de diferencias en diferencias para intentar aislar el efecto específico de la regulación y asegura que los resultados se mantienen incluso cuando se eliminan grandes ciudades, pequeños municipios o zonas con elevados niveles de vivienda en propiedad.
Los autores destacan también que el efecto continúa apareciendo cuando la comparación se restringe únicamente a municipios vecinos, uno de los ejercicios que utilizan para reducir las diferencias estructurales entre las localidades analizadas.
Una ley diseñada para contener los precios
Alemania introdujo la Mietpreisbremse en 2015 con el objetivo de limitar el aumento de los alquileres en aquellas zonas declaradas como mercados residenciales tensionados.
En esos municipios, el precio inicial de un nuevo contrato no puede situarse, con determinadas excepciones, más de un 10% por encima del alquiler habitual comparable de la zona.
La norma no se aplica automáticamente a todo el país. Son los diferentes Länder los que determinan qué municipios reúnen las condiciones para ser considerados mercados tensionados.
El Gobierno alemán prorrogó en 2025 la base legal del sistema hasta el 31 de diciembre de 2029.
La obra nueva estaba expresamente protegida
Uno de los aspectos más llamativos del estudio es que el impacto estimado aparece pese a que las viviendas de nueva construcción están excluidas del control.
El propio Gobierno alemán explica que las viviendas utilizadas y alquiladas por primera vez después del 1 de octubre de 2014 no están sometidas a la Mietpreisbremse, precisamente para preservar los incentivos a construir.
Sin embargo, los investigadores sostienen que la regulación puede afectar indirectamente a las decisiones de inversión.
Entre las explicaciones que plantean figuran una mayor incertidumbre regulatoria, el aumento de las primas de riesgo exigidas por los inversores y la reducción de los ingresos esperados del mercado de alquiler, factores que pueden terminar haciendo menos atractivos determinados proyectos residenciales.
Voigtländer ha resumido las conclusiones señalando que, incluso con la exención de la obra nueva, el «freno de alquileres» habría terminado funcionando también como un «freno a la construcción».
El Gobierno alemán defiende que la norma sí contiene las rentas
La investigación no significa, sin embargo, que la regulación carezca de efectos favorables para los inquilinos.
El propio Ministerio de Justicia alemán sostiene que la medida ha conseguido moderar al menos parcialmente las subidas de los alquileres en las zonas donde se aplica y argumenta que su desaparición provocaría incrementos más rápidos en los nuevos contratos.
Otros trabajos académicos publicados recientemente también encuentran que el sistema ha tenido un efecto estadísticamente significativo a la hora de contener los precios en algunas ciudades, aunque subrayan al mismo tiempo que la insuficiente construcción frente al crecimiento de la demanda continúa siendo uno de los principales problemas del mercado alemán.
El debate se concentra así en el coste de esa intervención: hasta qué punto limitar las rentas actuales puede terminar reduciendo la oferta futura de vivienda.