Los compradores extranjeros concentran ya el 60% de la demanda de vivienda de ultralujo en España, un mercado cuyos precios han aumentado un 30% durante los últimos cinco años, según el Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España 2026, elaborado por Catella para Hiscox.
El estudio sostiene que el sector atraviesa un momento de «fortaleza» y creciente atracción de grandes fortunas internacionales. En 2025, los compradores extranjeros alcanzaron un ritmo aproximado de 130.000 operaciones inmobiliarias en España.
Dentro de este grupo son los extranjeros no residentes quienes pagan los precios más elevados por metro cuadrado, debido fundamentalmente a su búsqueda de viviendas y ubicaciones consideradas prime. Esta presión de la demanda internacional ha contribuido, según el informe, al incremento continuado del precio de los inmuebles de lujo, que acumula una subida del 30% en apenas cinco años.
Baleares y Málaga lideran la presencia extranjera
Cuatro mercados —Baleares, Málaga, Madrid y Barcelona— concentran conjuntamente el 83% de las propiedades españolas valoradas en más de tres millones de euros. Sin embargo, existen importantes diferencias entre las zonas costeras y los grandes centros urbanos.
En algunos municipios del litoral, la presencia de compradores internacionales resulta especialmente elevada. En Benahavís, en Málaga, los extranjeros adquieren el 84% de las viviendas de lujo, mientras que en Andratx, en Mallorca, representan el 79% de las operaciones.
La situación cambia significativamente en Madrid. En la capital, los extranjeros representan únicamente el 14% de las compraventas dentro del segmento de lujo, porcentaje que aumenta hasta el 17% en municipios cercanos como Alcobendas. El informe concluye así que el mercado madrileño de alta gama continúa sustentándose en gran medida sobre compradores nacionales con elevada capacidad adquisitiva.
El fin de la «Golden Visa» apenas ha afectado al mercado
El análisis también examina el efecto de la eliminación del permiso de residencia para inversores, conocido como «Golden Visa», suprimido en España el 3 de abril de 2025. Según Hiscox, el impacto de esta decisión sobre el mercado del lujo ha sido «prácticamente nulo», ya que las operaciones ligadas a este mecanismo apenas representaban el 0,5% del total.
El perfil habitual del comprador de vivienda de lujo, sostiene el informe, responde fundamentalmente a razones de estilo de vida, seguridad y calidad residencial, y no a la obtención de un permiso de residencia.
Además, las inversiones realizadas en este segmento suelen situarse muy por encima de los 500.000 euros que exigía la antigua legislación para acceder a la Golden Visa
