La llegada masiva de inmigrantes a España durante los últimos años se ha convertido en uno de los principales factores de presión sobre el mercado inmobiliario. Un estudio elaborado por los economistas Daniel Fernández y Santiago Calvo, recogido en el libro Un país sin casas, estima que la inmigración explica aproximadamente el 41% del encarecimiento real de los alquileres registrado entre 2018 y 2025, así como el 60% del aumento del precio de la vivienda en compraventa.
La investigación, difundida por The Objective, analiza la evolución de los precios inmobiliarios y los flujos migratorios en las 50 provincias españolas. Sus resultados apuntan a que el crecimiento de la población extranjera ha incrementado considerablemente la demanda residencial en un contexto marcado por la escasez de nuevas viviendas.
Entre 2018 y 2025, España incorporó alrededor de tres millones de residentes adicionales nacidos en el extranjero. Según los investigadores, un incremento de la inmigración equivalente al 1% de la población de una provincia se asocia con un aumento adicional cercano al 1,7% en el crecimiento anual real de los alquileres.
En el mercado de compraventa, el efecto estimado oscila entre el 1,8% y el 2,6%, dependiendo de los criterios estadísticos utilizados. Durante el periodo analizado, los alquileres aumentaron un 24,7% en términos reales. De ese incremento, 10,2 puntos porcentuales estarían relacionados con la presión migratoria, según el modelo de los investigadores. En la vivienda en propiedad, cuyo precio real creció un 18,3%, la contribución estimada alcanza los 10,9 puntos.
España crea más de un millón de nuevos hogares mientras apenas termina 465.000 viviendas
El estudio también señala la incapacidad del mercado inmobiliario español para responder al crecimiento demográfico. Entre 2021 y el tercer trimestre de 2025 se formaron más de 1,16 millones de nuevos hogares netos, mientras que únicamente se terminaron unas 465.000 viviendas libres. La diferencia ronda las 696.000 unidades, aunque los autores advierten de que ambos indicadores no son directamente equivalentes y que también existe construcción protegida.
La escasez se concentra especialmente en las provincias con mayor dinamismo económico. Madrid y Barcelona representan aproximadamente un tercio del déficit estimado de obra nueva entre 2022 y 2025. Si se añaden Valencia, Alicante y Málaga, estas cinco provincias concentran cerca de la mitad.
Los investigadores identifican además importantes obstáculos administrativos para aumentar la oferta. Según los datos recogidos en el libro, el 95,7% del territorio español está clasificado como no urbanizable, mientras que transformar determinados terrenos en suelo apto para construir puede exigir entre diez y quince años.
A estas dificultades se suman los retrasos en la concesión de licencias, que pueden elevar en unos 12.800 euros el coste final de una vivienda, de acuerdo con las estimaciones citadas en la investigación.
La presión migratoria y las restricciones a la construcción
Los autores sostienen que la inmigración constituye uno de los principales factores de crecimiento de la demanda, pero insisten en que el problema se agrava por las restricciones urbanísticas y la insuficiente construcción de viviendas.
El análisis también identifica otros elementos que presionan el mercado, como los desplazamientos internos hacia las grandes ciudades, la reducción del tamaño medio de los hogares y los cambios en las preferencias residenciales.
Las estimaciones sobre el impacto migratorio varían según los modelos estadísticos utilizados. En las distintas pruebas realizadas, su contribución al encarecimiento de los alquileres oscila entre el 33% y el 60%. La investigación concluye que el aumento de población, combinado con una oferta residencial incapaz de adaptarse, constituye uno de los factores centrales de la crisis de acceso a la vivienda que atraviesa España.