Portugal avanza hacia una profunda reforma de su mercado del alquiler con la que el Gobierno de Luís Montenegro pretende aumentar la oferta de viviendas y dar mayor seguridad a los propietarios. La Asamblea de la República ha aprobado en primera instancia una propuesta que agiliza los procedimientos de desahucio, elimina el límite del 2% aplicado a determinados nuevos contratos y amplía las garantías que pueden exigirse a los inquilinos.
La iniciativa del Ejecutivo modifica el Nuevo Régimen del Arrendamiento Urbano (NRAU) y superó el miércoles 30 de septiembre la votación en general. El texto pasa ahora a comisión parlamentaria antes de regresar al pleno para completar su tramitación.
Una de las principales novedades es la reducción del plazo necesario para poner en marcha un procedimiento de desahucio por impago. Actualmente, el propietario debe esperar a que se acumulen tres meses de rentas pendientes; con la reforma podrá iniciar el proceso cuando transcurran dos meses sin cobrar.
El proyecto también plantea eliminar el límite del 2% al incremento de la renta en determinados nuevos contratos respecto al arrendamiento anterior, una restricción introducida para contener las subidas de precios. El Gobierno portugués apuesta así por conceder una mayor libertad contractual a los propietarios con el objetivo declarado de favorecer que más viviendas salgan al mercado del alquiler.
Otra de las medidas inicialmente incluidas permite exigir hasta tres mensualidades anticipadas, frente a las dos contempladas en el régimen actual, además de modificar las reglas sobre las garantías exigidas al comenzar un contrato. Este punto, sin embargo, será uno de los que sufrirá modificaciones durante la tramitación parlamentaria tras el acuerdo alcanzado entre el PSD y Chega.
El acuerdo entre el PSD y Chega desbloquea la reforma
La iniciativa estuvo cerca de fracasar debido a la falta de apoyos suficientes para el Gobierno de coalición del Partido Social Demócrata (PSD) y CDS-PP. Finalmente, un acuerdo entre el PSD y Chega permitió que la propuesta superase su primera votación.
PSD, CDS-PP e Iniciativa Liberal votaron a favor; Chega se abstuvo; mientras que PS, Livre, PCP, Bloco de Esquerda, PAN y JPP votaron en contra.
A cambio de facilitar la tramitación, Chega consiguió el compromiso del PSD de introducir varios cambios durante la fase de comisión. Entre ellos figura limitar las cantidades que pueden exigirse por adelantado, reforzar la protección de los mayores —especialmente de los inquilinos vulnerables con contratos anteriores a 1990— y ampliar los mecanismos de emergencia para personas que no puedan hacer frente al alquiler.
El acuerdo también establece que la futura legislación deberá distinguir entre el impago deliberado y reiterado y las situaciones de incapacidad económica real. Para los primeros casos, PSD y Chega defienden que el procedimiento de desahucio sea «rápido y eficaz», mientras que las situaciones de vulnerabilidad provocadas por incrementos extraordinarios de las rentas deberán contar con mecanismos específicos de protección.
El Ejecutivo portugués sostiene que la reforma busca devolver confianza a los propietarios y favorecer la incorporación de más viviendas al mercado. La oposición de izquierdas y las asociaciones de inquilinos, por el contrario, advierten de que las nuevas reglas pueden reducir la protección de quienes viven de alquiler.
Los alquileres suben más de un 10% en un año
La reforma llega en plena escalada del precio de la vivienda en Portugal. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la renta mediana de los nuevos contratos alcanzó durante el segundo trimestre de 2026 los 10,17 euros por metro cuadrado, un 10,2% más que un año antes.
Entre abril y junio se firmaron 35.407 nuevos contratos, apenas un 0,4% más que durante el mismo periodo de 2025. La presión es especialmente intensa en las principales zonas urbanas: la renta mediana alcanzó los 15,24 euros por metro cuadrado en la Gran Lisboa y los 10,83 euros en el área metropolitana de Oporto.
El Gobierno de Montenegro confía en que la flexibilización de las normas, la reducción de los plazos ante impagos y una mayor libertad para fijar las condiciones contractuales sirvan para movilizar viviendas que actualmente permanecen fuera del mercado.
La reforma portuguesa abre así un nuevo debate sobre cómo afrontar la crisis habitacional: Lisboa apuesta por facilitar la relación contractual entre propietarios e inquilinos y acelerar la respuesta frente a los impagos, mientras los partidos de izquierdas reclaman mantener o reforzar los controles sobre los precios y las garantías para los arrendatarios.
