El mercado inmobiliario español encara un nuevo ciclo de encarecimiento sostenido. El precio de la vivienda, que ya cerró 2025 con un incremento del 9,6%, volverá a subir este año hasta un 10%, según las previsiones que manejan varias de las principales entidades financieras del país. Mientras la demanda continúa fuerte y las compraventas alcanzan niveles no vistos desde 2008, los bancos empiezan a contener el crédito hipotecario ante un escenario que califican de cada vez más tensionado.
Desde el sector financiero se insiste en marcar distancias con la crisis inmobiliaria de hace casi dos décadas. Entonces, el alza de precios se apoyó en una expansión descontrolada de la construcción y en una fuerte componente especulativa. El contexto actual es distinto. El problema ya no es el exceso de oferta, sino justo lo contrario. La vivienda disponible resulta insuficiente para absorber el aumento de población, con un déficit que supera las 700.000 casas, según las estimaciones del Banco de España.
A esta falta estructural de inmuebles se suma una demanda sostenida por el ahorro acumulado en los últimos años. Una de las claves que explican el empuje de los precios es el elevado peso de las compras sin financiación bancaria, que ya rondan el 30% del total. Al mismo tiempo, las operaciones de compraventa se sitúan en máximos desde 2008, una tendencia que el Colegio de Registradores considera difícil de mantener a largo plazo.
En este escenario, las entidades financieras empiezan a moderar su exposición al negocio hipotecario. CaixaBank, que concentra en torno al 25% del mercado, ya ha advertido de que concederá menos crédito para la compra de vivienda y lo hará a precios más elevados tras el final del ciclo de bajadas de tipos de interés. Aun así, el volumen de ahorro disponible seguirá sosteniendo la presión sobre los precios.
La preocupación también se extiende al supervisor. En el Banco de España se estudia la posibilidad de intervenir el mercado hipotecario para evitar que las entidades relajen los criterios de concesión. BBVA, Santander y Bankinter se retiraron hace tiempo de la llamada guerra hipotecaria, en la que se llegaron a ofrecer préstamos a precios inferiores a la rentabilidad de la deuda pública a diez años.
Aunque por ahora no se observan problemas de morosidad, en el sector se reconoce que la concesión de préstamos en torno al 2% ha llevado a algunas entidades a priorizar la rentabilidad frente al crecimiento en cuota.
Ese repliegue ya se refleja en el mercado. BBVA cerró 2025 con una cuota hipotecaria inferior al 14%, por debajo de su peso natural en el sector, aunque en la cúpula del banco detectan un cambio de tendencia en el último tramo del año ante el sobrecalentamiento del negocio. “Las condiciones son muy atractivas para los clientes, pero menos interesantes para los bancos como palanca de crecimiento”, defendió su presidente, Carlos Torres, al explicar la apuesta por reforzar otras áreas, especialmente el segmento de empresas.
Una estrategia similar sigue Santander, que no está dispuesto a sacrificar márgenes para ganar volumen en hipotecas, incluso aunque eso suponga situarse por debajo de su cuota habitual, en torno al 17%. Desde el entorno del Banco Central Europeo se ha cuestionado reiteradamente la viabilidad de hipotecas fijas por debajo del 2% a plazos superiores a dos décadas, una práctica que este año llevó a comercializar créditos con intereses cercanos al 1,6%.
El riesgo, advierten desde el supervisor, es que un enfriamiento del empleo eleve la tensión en los pagos y genere problemas en algunas entidades. De ahí la creciente cautela de la banca, que empieza a asumir que el ciclo hipotecario entra en una fase más restrictiva.
En paralelo, las previsiones de precios siguen al alza. Bankinter revisó a finales de 2025 sus estimaciones para el mercado inmobiliario y elevó en tres puntos sus previsiones. En la entidad presidida por María Dolores Dancausa esperan que el valor de la vivienda suba otro 7% en 2026.
Desde su departamento de análisis señalan que la abundante liquidez continuará respaldando los activos inmobiliarios, especialmente en países como España, donde la liberación de suelo para nuevas promociones permanece prácticamente bloqueada por la actuación de las administraciones públicas. Un freno a la oferta que, lejos de aliviar el mercado, refuerza una tendencia que apunta a precios cada vez más altos y a un acceso a la vivienda más complicado para las familias.
