Mientras la creación de nuevos hogares mantiene un ritmo elevado, la construcción de vivienda continúa muy por debajo de las necesidades reales de la población. El resultado es un déficit que ya alcanzaba las 700.000 viviendas en 2025 y que, según BBVA Research, podría aproximarse a las 800.000 unidades acumuladas si no se produce un cambio sustancial en la política de vivienda y en la capacidad de generar nueva oferta.

Entre 2021 y 2027, las viviendas terminadas permitirán cubrir, de media, apenas el 52% de los nuevos hogares creados durante ese periodo. En otras palabras, España habrá construido poco más de una vivienda por cada dos nuevos hogares. Según el medio The Objective, cada año se incorpora nueva demanda al mercado a un ritmo sensiblemente superior al de la oferta disponible.

La construcción crece demasiado tarde y desde unos niveles de partida claramente insuficientes. BBVA Research estima que las viviendas iniciadas pasarán de unas 139.000 en 2025 a aproximadamente 153.000 en 2026 y 170.000 en 2027. Los visados de obra nueva, además, avanzarán un 10,1% este año y un 12,6% el próximo.

Pero incluso con este repunte, la producción seguirá lejos de las necesidades. Frente a las alrededor de 160.000 viviendas que se producirán anualmente, el INE prevé unos 220.000 nuevos hogares al año durante 2026 y 2027. Solo en 2026 se crearán unos 223.000 hogares y otros 217.000 en 2027. El mercado necesita muchas más viviendas de las que el sistema es capaz de poner a disposición de los ciudadanos.

La brecha, además, no ha aparecido de repente. Durante el periodo 2021-2025 se crearon de media unos 246.000 hogares cada año. La oferta residencial no consiguió acompañar ese crecimiento y el déficit se fue acumulando hasta alcanzar las 700.000 viviendas estimadas para 2025. Las zonas donde más empleo, población e inmigración concentran la demanda son, precisamente, las que soportan una mayor presión sobre la vivienda.

Un problema que el Gobierno de Sánchez no ha resuelto

Mientras Sánchez ha convertido el acceso a la vivienda en uno de sus principales mensajes políticos, se vislumbra la incapacidad para transformar anuncios, planes y recursos públicos en viviendas disponibles a una velocidad mínimamente acorde con la demanda.

Asimismo, BBVA Research prevé que la vivienda se encarezca un 12% en 2026 y otro 5,7% en 2027. No se trata, por tanto, únicamente de un problema de acceso a la compra. La escasez de producto también dificulta el acceso al alquiler y favorece que el incremento de la demanda se traduzca en una mayor presión sobre los precios.

La situación resulta todavía más paradójica porque el aumento de la construcción anunciado para los próximos años no tendrá un efecto inmediato. Entre el inicio de una vivienda y su llegada efectiva al mercado transcurren aproximadamente 25 meses.

La consecuencia comienza a reflejarse también en las operaciones. BBVA Research prevé que las compraventas de viviendas caigan un 7,3% en 2026, aunque permanecerán en niveles históricamente elevados.

Uno de los mayores problemas es precisamente el tiempo. La transformación del suelo puede prolongarse durante más de 15 años. Un plazo semejante resulta difícilmente compatible con un país que necesita cientos de miles de nuevas viviendas en un horizonte mucho más corto.

Aquí aparece una de las principales debilidades de la estrategia pública: la vivienda no se crea mediante decretos. Requiere suelo disponible, planeamiento, licencias, financiación, trabajadores, materiales, infraestructuras y seguridad jurídica. Cada retraso administrativo termina trasladándose al precio final y reduce la capacidad de respuesta del sector.

El propio Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 ilustra la magnitud del desfase. El programa contempla 7.000 millones de euros de financiación estatal y apuesta por ampliar el parque público permanente, impulsar la industrialización, urbanizar suelo y reforzar la colaboración público-privada. Sin embargo, según BBVA Research, sus resultados permitirían construir aproximadamente entre 45.000 y 70.000 viviendas durante cuatro años.

La cifra resulta difícil de conciliar con un déficit que ya alcanzaba las 700.000 viviendas en 2025. Incluso en el extremo superior de la estimación, las nuevas viviendas asociadas al plan representarían apenas una fracción del agujero existente. El problema, por tanto, no es únicamente cuánto dinero se anuncia, sino cuántas viviendas se consiguen realmente poner en el mercado y con qué rapidez.