El acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales del país, hasta el punto de que el propio Banco de España alerta de un deterioro muy superior al registrado en el resto de Europa durante las últimas cuatro décadas.

En su último informe anual, el organismo presidido por José Luis Escrivá advierte de que el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para adquirir una vivienda se ha disparado desde 1980, acumulando un incremento del 88,6%, frente a una media de la Eurozona muy inferior. El resultado es un diferencial cercano a los 80 puntos respecto al conjunto de los países del euro.

El supervisor sitúa el indicador español en 188,6 puntos en 2025, muy por encima de los 110 puntos de media de la Eurozona. La comparación resulta especialmente llamativa con países como Alemania, donde el esfuerzo potencial para acceder a una vivienda en propiedad se ha reducido hasta los 60,7 puntos.

Los datos reflejan que los precios de la vivienda han evolucionado muy por encima de la capacidad económica de las familias españolas. Mientras que la renta disponible de los hogares se ha multiplicado por 1,8 desde 1980, el coste de acceso a una vivienda en propiedad se ha incrementado por 3,5 en el mismo periodo.

El Banco de España subraya que, aunque los problemas de acceso a la vivienda afectan actualmente a buena parte de Europa, la situación española presenta una gravedad superior. Según recoge el informe, «si bien en el contexto actual los problemas de acceso a la vivienda son comunes en buena parte de las economías europeas, las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España se habrían endurecido en mayor medida durante las últimas cuatro décadas».

La institución añade que este deterioro se ha producido pese a que la renta disponible por habitante prácticamente se ha duplicado durante ese periodo. Sin embargo, el crecimiento de los ingresos ha quedado muy lejos del fuerte encarecimiento experimentado por el mercado inmobiliario.

«Este indicador para España acumula en 2025 un incremento del 88,6% con respecto al esfuerzo necesario considerando 1980 como el año base», explica el organismo supervisor.

La situación española también destaca frente a otros países de su entorno. En Francia, el indicador alcanza los 109 puntos, mientras que en Italia se sitúa en 78,5. En Estados Unidos llega a 97,4 puntos y en el conjunto de la OCDE alcanza los 96,7.

A este escenario se suma otro factor que, según numerosos expertos, agrava la crisis residencial: la escasez de vivienda social. España apenas cuenta con un parque público equivalente al 2% del total de inmuebles, muy lejos de la media de la Unión Europea, situada en el 10,5%. En países como Austria o Países Bajos ronda el 25%, mientras que en Francia alcanza aproximadamente el 15%.

El encarecimiento de la vivienda es una tendencia generalizada en Europa, aunque España figura entre los países donde más se han incrementado los precios. Los datos de Eurostat muestran que el precio de la vivienda aumentó un 12,8% interanual en el tercer trimestre de 2025. Solo Portugal, Croacia y Eslovaquia registraron avances superiores.

El mercado inmobiliario español arrastra además un déficit estructural de oferta. El Banco de España cifra en unas 750.000 viviendas la falta acumulada de obra nueva, un desequilibrio que continúa presionando los precios al alza.