Casi dos décadas después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el recuerdo de aquella crisis continúa influyendo en las decisiones de las entidades financieras españolas. Ante el fuerte incremento que han experimentado los precios de la vivienda en los últimos años, los bancos están adoptando una posición más prudente y comienzan a endurecer las condiciones para conceder hipotecas.
El principal motivo es el creciente desequilibrio entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares. Mientras el coste de adquirir una vivienda ha aumentado de forma considerable, los salarios no lo han hecho al mismo ritmo. Esta situación incrementa el esfuerzo económico que deben asumir las familias para acceder a una casa y, al mismo tiempo, eleva el riesgo de que algunos compradores tengan dificultades para hacer frente al pago de sus préstamos.
Para las entidades financieras, un aumento de la morosidad supondría mayores pérdidas. Precisamente, el incremento de los impagos durante la crisis inmobiliaria de 2008-2011 contribuyó al deterioro del sistema financiero español y terminó provocando la desaparición o rescate de numerosas cajas de ahorros. Por ello, los bancos prefieren ahora adoptar una estrategia más conservadora antes que asumir un riesgo excesivo.
Desde el sector financiero señalan que existe además una percepción creciente de que los precios de la vivienda han alcanzado niveles difíciles de sostener para buena parte de la población. En este contexto, restringir la concesión de crédito resulta una decisión relativamente sencilla para las entidades, ya que asumir un mayor riesgo hipotecario podría traducirse en problemas de morosidad en el futuro.
Esta preocupación también ha sido expresada públicamente por algunos responsables de las principales entidades. Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, ha advertido sobre el elevado nivel de los precios de la vivienda y ha reclamado medidas que contribuyan a moderarlos. El problema podría ser especialmente intenso fuera de las grandes capitales, donde el aumento de los precios también está dificultando el acceso a la vivienda.
A esta situación se suma el incremento del esfuerzo necesario para pagar una hipoteca. El encarecimiento de la vivienda, unido al coste de la financiación, ha llevado este indicador hasta niveles considerados críticos en algunas zonas, aumentando la presión sobre las economías familiares.
Más requisitos para acceder a una hipoteca
El endurecimiento de las condiciones hipotecarias ya empieza a reflejarse en las exigencias de las entidades. Los bancos están elevando determinados requisitos y aplicando condiciones más estrictas a los nuevos préstamos, en un contexto marcado además por la evolución del euríbor y por unos costes de financiación más elevados.
A este escenario se añade la posición del Banco de España, que ha estudiado la posibilidad de establecer límites a determinados parámetros de los préstamos hipotecarios. Entre ellos se encuentran el porcentaje que representa el préstamo respecto al valor de la vivienda y la relación entre la cuota hipotecaria y los ingresos del hogar.
El objetivo de estas medidas sería limitar la exposición de las entidades a préstamos excesivamente arriesgados y evitar que se repitan situaciones similares a las vividas durante la anterior crisis inmobiliaria.
La investigación de la CNMC añade presión al mercado hipotecario
La situación se complica además por la investigación abierta por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) sobre una posible coordinación entre entidades en las condiciones aplicadas a las hipotecas a tipo fijo.
La investigación pretende determinar si ha existido algún tipo de concertación de precios entre los principales bancos. Su finalidad es garantizar que exista competencia suficiente en el mercado hipotecario y proteger a los consumidores.
No obstante, la actuación del organismo supervisor puede producir un efecto indirecto sobre la oferta. En un contexto en el que los bancos ya están adoptando una posición más prudente, cualquier incremento de los controles o de los riesgos regulatorios podría contribuir a que las entidades sean todavía más restrictivas a la hora de conceder financiación.
El endurecimiento del crédito va más allá de las hipotecas
El fenómeno no se limita al mercado hipotecario español. La preocupación por el aumento de los impagos también se está extendiendo al sector del crédito privado, formado por fondos y otras entidades que conceden financiación al margen de la banca tradicional o adquieren préstamos bancarios.
Estos fondos están detectando un incremento de los créditos que presentan dificultades de devolución. Como consecuencia, algunas entidades se han visto obligadas a aumentar las provisiones destinadas a cubrir posibles pérdidas derivadas de estos préstamos.
El problema se enmarca en un escenario internacional de mayor presión sobre la deuda. El aumento de los tipos de interés oficiales, el encarecimiento de la deuda pública provocado por los elevados déficits de los Estados y el incremento de la morosidad empresarial están dificultando la financiación de empresas y hogares.
En España, esta situación también afecta a los créditos avalados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) concedidos durante la pandemia. Una parte de estos préstamos continúa pendiente de pago, lo que añade presión sobre las entidades financieras.