EL BANCO DE ESPAÑA ALERTA DE UNA OFERTA INCAPAZ DE SEGUIR EL RITMO DE CREACIÓN DE HOGARES
Inmigrantes ilegales en Ceuta.
Por LGI
30 de septiembre de 2026
El déficit de vivienda en España podría superar el millón de unidades en 2028 si continúa el actual desfase entre la creación de nuevos hogares y la construcción de casas, según las últimas estimaciones del Banco de España. La institución calcula que desde 2021 se ha acumulado ya una brecha de aproximadamente 755.000 viviendas y prevé que entre 2026 y 2028 puedan sumarse otras 300.000 unidades de déficit.
«Desde 2021 se ha acumulado un déficit estimado de unas 755.000 viviendas que podría aumentar en otras 300.000 entre 2026 y 2028», advirtió la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, durante su intervención la pasada semana en el Forbes Economic Summit. De cumplirse esa previsión, España entraría en 2028 con un déficit superior a un millón de viviendas.
El problema reside fundamentalmente en la enorme diferencia existente entre la velocidad a la que aumenta el número de hogares y el ritmo al que se incorpora vivienda nueva al mercado.
Durante 2025 se formaron alrededor de 245.000 nuevos hogares, mientras que se terminaron aproximadamente 92.000 viviendas, según los datos recogidos por ABC. La diferencia entre ambas magnitudes dejó sólo ese año una brecha próxima a las 153.000 unidades.
Más de tres millones de habitantes adicionales desde 2018
El deterioro del equilibrio entre oferta y demanda residencial coincide con un fuerte crecimiento demográfico. España tenía 46.658.447 habitantes a comienzos de 2018. A 1 de julio de 2026, la población residente se situaba ya en 49.801.559 personas. Es decir, el país ha sumado aproximadamente 3,14 millones de habitantes en poco más de ocho años.
El periodo coincide prácticamente con los años transcurridos desde la llegada de Pedro Sánchez a La Moncloa en junio de 2018. El fuerte incremento poblacional se ha producido además en un contexto de crecimiento de la población extranjera. Según los últimos datos provisionales del INE, 7,44 millones de residentes tenían nacionalidad extranjera en julio de 2026, un 4,9% más que un año antes.
El aumento de población no se traduce de manera proporcional en hogares debido también a los cambios sociales, pero estos últimos continúan creciendo a gran velocidad. A 1 de julio de 2026, España contaba con 19.874.860 hogares, casi 175.000 más que nueve meses antes.
El propio INE calcula que, si continúan las actuales tendencias demográficas, España sumará más de dos millones de hogares adicionales hasta 2041, hasta alcanzar prácticamente los 22 millones.
El agujero se ha multiplicado desde 2021
La escasez de vivienda apenas aparecía entre los grandes desequilibrios económicos del país antes de 2020. La situación comenzó a cambiar tras la pandemia. BBVA Research calculaba que en 2021 el déficit acumulado ascendía ya a unas 176.000 viviendas.
Desde entonces, la brecha se ha ampliado ejercicio tras ejercicio. Las distintas estimaciones correspondientes a 2025 coinciden en la magnitud del problema: el Banco de España sitúa el déficit en unas 755.000 viviendas, BBVA Research en aproximadamente 712.000 y CaixaBank Research en alrededor de 734.000.
Aunque utilizan metodologías y periodos distintos, los tres análisis apuntan en la misma dirección: España crea hogares considerablemente más rápido de lo que construye nuevas viviendas. La previsión del Banco de España eleva ahora esa brecha en otras 300.000 unidades hasta 2028.
Se necesitarían 330.000 viviendas al año
CaixaBank Research advierte de que cerrar el déficit acumulado exigiría un incremento extraordinario del ritmo constructor. Su estimación señala que España tendría que producir alrededor de 330.000 viviendas cada año durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente.
Eso supondría, según el servicio de estudios, cuadruplicar aproximadamente el actual ritmo de terminación de viviendas. La institución identifica diferentes obstáculos que impiden que la oferta responda rápidamente: disponibilidad de suelo, regulación urbanística, costes de construcción y capacidad administrativa, entre otros factores.
El problema tampoco se distribuye de manera uniforme. Más de la mitad del déficit acumulado se concentra en sólo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, según los cálculos citados por el Banco de España. Son, precisamente, algunos de los territorios que durante los últimos años han registrado una mayor presión demográfica y una mayor creación de hogares.
Los hogares seguirán aumentando
Las proyecciones oficiales apuntan además a que la presión no desaparecerá a corto plazo. El INE calcula que España pasará de alrededor de 19,76 millones de hogares en 2026 a 20,78 millones en 2031. En apenas cinco años aparecerían, por tanto, aproximadamente un millón de hogares adicionales si se mantienen las actuales tendencias.
A ello se suma una progresiva reducción del tamaño familiar. El número medio de personas por hogar bajaría de 2,49 en 2026 a 2,43 en 2041 y los hogares formados por una única persona alcanzarían los 6,7 millones. Ese fenómeno implica que incluso un crecimiento demográfico moderado puede generar una necesidad proporcionalmente mayor de viviendas.
La escasez presiona los precios
La combinación de una demanda creciente y una oferta incapaz de responder al mismo ritmo está teniendo un efecto directo sobre los precios. El precio de la vivienda aumentó un 12,7% en 2025, según los datos recogidos por el Banco de España, el mayor incremento anual desde 2007.
Núñez ha advertido además de que los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 hasta alcanzar niveles comparables con los registrados en 2005, durante los años anteriores al estallido de la anterior burbuja inmobiliaria.
El Banco de España insiste, sin embargo, en que la situación actual es distinta de la de 2008 desde el punto de vista financiero. El principal desequilibrio se concentra ahora en la escasez de oferta frente al crecimiento de la demanda, y no en una expansión descontrolada del crédito hipotecario.
La previsión para los próximos años refleja la dimensión del desafío: de mantenerse las tendencias actuales, España pasará de una escasez estimada en 755.000 viviendas a superar el millón en 2028, mientras el número de hogares continúa creciendo y la construcción permanece lejos del ritmo necesario para cerrar la brecha.