El problema de acceso a la vivienda en España está lejos de tocar techo. El déficit acumulado, que el Banco de España cifra ya en unas 750.000 viviendas, seguirá aumentando durante los próximos años hasta superar las 900.000 unidades y, si se mantiene el ritmo actual de construcción, no desaparecerá por completo hasta 2037.
Así lo advierte el informe «Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad», elaborado por OBS Business School, que sitúa la falta de oferta como el principal desequilibrio del mercado español y proyecta su evolución durante la próxima década.
El escenario central del estudio parte de que la oferta continúe creciendo a tasas anuales de entre el 14% y el 16% y de que la creación de hogares se modere hasta aproximadamente 180.000 nuevos hogares netos anuales a partir de 2028. Incluso con esas condiciones, la brecha entre viviendas disponibles y necesidades residenciales continuaría ampliándose.
El déficit alcanzaría así su máximo en 2029, con unas 922.000 viviendas, antes de comenzar una lenta reducción que no permitiría eliminar completamente el desfase hasta 2037. Es decir, incluso aumentando la construcción y reduciéndose la presión de la demanda, España necesitaría más de una década para recuperar el equilibrio.
El informe plantea un escenario más favorable si el sector constructor consigue elevar de forma sustancial su capacidad. Si la oferta creciera por encima del 20% entre 2028 y 2031 y se alcanzaran las 300.000 viviendas nuevas en 2031, el déficit tocaría techo un año antes, en 2028, con alrededor de 900.000 unidades, y podría desaparecer en 2034.
Una tercera hipótesis contempla una reducción más acusada en la formación de hogares debido, precisamente, a las dificultades para acceder a una vivienda. Si la creación de nuevos hogares cayese hasta 150.000 anuales a partir de 2031 y la oferta mantuviese crecimientos cercanos al 15%, el déficit llegaría a unas 931.000 viviendas en 2029 y desaparecería hacia 2036.
Suelo escaso, burocracia y costes disparados
El diagnóstico resulta especialmente negativo por lo que OBS define como la «rigidez estructural» del mercado inmobiliario español. El estudio advierte de que los obstáculos que impiden responder con rapidez al aumento de la demanda seguirán presentes durante los próximos años.
Entre ellos figura la escasez de suelo finalista, condicionada por una legislación que hace que su transformación sea lenta y costosa; las dificultades para financiar los procesos de urbanización; la falta de mano de obra especializada; las exigencias normativas y los prolongados plazos administrativos.
A ello se suma el fuerte incremento de los costes de construcción, que, según los datos recogidos en el informe, se han disparado un 50% en términos reales desde 2006. El análisis también señala la creciente politización de la vivienda como uno de los factores que dificultan la respuesta del mercado.
La falta de producto disponible alimenta, además, una dinámica que presiona todavía más los precios. El estudio señala que las expectativas de los compradores son «muy determinantes»: ante la percepción de que los inmuebles seguirán encareciéndose, parte de la demanda adelanta sus decisiones de compra, reforzando a su vez la escalada.
Las previsiones vuelven así a poner el foco sobre uno de los principales problemas de la política de vivienda en España: la construcción sigue sin avanzar al ritmo necesario para absorber la creación de nuevos hogares. Incluso en los escenarios que contemplan una fuerte aceleración de la oferta, el país arrastraría durante años un déficit de cientos de miles de viviendas.
