Vivir sin pagar alquiler en una segunda residencia propiedad de la familia no libra al inmueble de Hacienda. Aunque la Agencia Tributaria no considera una donación que un padre permita a un hijo ocupar gratuitamente una casa de su propiedad, el dueño tendrá que continuar declarando esa vivienda en el IRPF mediante el régimen de imputación de rentas inmobiliarias.

La cuestión cobra especial relevancia en plena escalada del coste de la vivienda, que ha llevado a muchas familias a recurrir a inmuebles de su propiedad para facilitar la emancipación de sus descendientes. La cesión puede realizarse sin alquiler y sin que el uso de la casa sea tratado automáticamente como una donación, pero la factura fiscal asociada al inmueble no desaparece.

Tal y como recoge EFE Verifica, Hacienda no considera una «donación encubierta» el hecho de que un hijo resida gratuitamente en una vivienda de sus padres. El portavoz del sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), Carlos Cruzado, explica que no existe un cambio de criterio en 2026 ni una nueva campaña específica para gravar estas situaciones.

La Administración sí puede exigir que se demuestre que la cesión es efectivamente gratuita y que no existe un alquiler oculto ni otra contraprestación económica. Según Cruzado, sería suficiente disponer de un documento de cesión gratuita que deje constancia de las condiciones, aunque señala que «normalmente ni siquiera lo piden».

La diferencia resulta decisiva. El inmueble continúa perteneciendo a los padres y no existe una transmisión de la propiedad al hijo. Por tanto, el mero hecho de permitir que éste utilice la casa no equivale a entregarle el patrimonio.

El Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece entre los elementos necesarios para calificar determinados negocios gratuitos la existencia de «ánimo de liberalidad». En una cesión de uso, la titularidad de la vivienda permanece en manos del propietario y el familiar únicamente disfruta de ella mientras éste lo permita.

Hacienda mantiene la imputación de rentas

La ausencia de alquiler, sin embargo, no convierte fiscalmente el inmueble en invisible. La Ley del IRPF obliga a imputar una renta por determinadas propiedades inmobiliarias que no constituyan la vivienda habitual, no estén afectas a actividades económicas y no generen rendimientos del capital.

El artículo 85 de la Ley del IRPF establece, con carácter general, una renta imputada equivalente al 2% del valor catastral. Es decir, el propietario no paga directamente a Hacienda un impuesto equivalente al 2% del valor de la casa: esa cantidad se incorpora como renta imputada y pasa a formar parte de la base sobre la que se calcula su IRPF.

Así, una vivienda con un valor catastral de 150.000 euros tendría, aplicando el porcentaje general, una renta inmobiliaria imputada de 3.000 euros anuales. Esa cifra no sería la cantidad final a ingresar en Hacienda, sino el rendimiento fiscal que se incorpora a la declaración del contribuyente.

La ley contempla además un porcentaje reducido del 1,1% para los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva y hayan entrado en vigor durante el período impositivo o en los diez ejercicios anteriores.

La propia Agencia Tributaria señala igualmente que, cuando el inmueble carece de valor catastral o éste no ha sido notificado al titular, se aplican reglas específicas para determinar la renta imputable. En cualquiera de los casos, el hecho de que un familiar ocupe la casa sin abonar una mensualidad no elimina esta obligación fiscal.

La ley llega además a contemplar expresamente las operaciones entre familiares. El artículo 24 de la Ley del IRPF establece que, cuando el cesionario, arrendatario o subarrendatario sea el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no puede resultar inferior al derivado de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias.

Por tanto, los padres pueden permitir que sus hijos utilicen una segunda residencia sin cobrarles alquiler y sin que esa cesión se convierta automáticamente en una donación. Pero Hacienda mantiene intacta la obligación fiscal ligada al inmueble: aunque no produzca un solo euro de ingresos para su dueño, seguirá generando renta a ojos del IRPF.