La construcción de viviendas en España continúa avanzando a un ritmo claramente insuficiente para corregir el profundo desajuste entre oferta y demanda. Sin embargo, el problema se agrava cuando se analiza la evolución de la vivienda protegida, cuyo desarrollo avanza todavía más despacio que el de la vivienda libre. Los datos más recientes confirman que, pese a los anuncios reiterados de las distintas administraciones, la edificación de vivienda social no termina de despegar.
Entre enero y septiembre de 2025 se iniciaron en España 11.567 viviendas protegidas, lo que supone una caída del 6,4% respecto al mismo periodo de 2024. Aunque la cifra mejora un 41,1% frente a 2023, el retroceso interanual rompe la tendencia alcista que parecía consolidarse el pasado año. A falta de los datos del cuarto trimestre, todo apunta a que 2025 no logrará igualar el impulso excepcional registrado en 2024.
Tampoco las cifras de viviendas terminadas reflejan una recuperación sólida. Según los datos del Ministerio de Transportes, hasta septiembre se finalizaron 7.868 viviendas protegidas, un 0,4% menos que en 2024. Más que una caída significativa, el dato evidencia un estancamiento en el ritmo de calificaciones definitivas.
Este comportamiento contrasta con el de la vivienda libre. En los meses disponibles de 2025 se iniciaron 87.624 viviendas libres, 3.535 más que en el mismo periodo del año anterior. La brecha entre ambos segmentos se amplía y aleja a España del peso medio de la vivienda social en Europa, situado en el 9,3% del parque residencial, frente al escaso 3,3% registrado en España en 2024.
Los datos agregados incluyen tanto las inversiones estatales como las autonómicas, que concentran la mayor parte del esfuerzo presupuestario al tener la gestión directa de la política de vivienda. Sin embargo, la evolución no es homogénea en todo el territorio.
En el conjunto del país, el número de viviendas protegidas iniciadas cayó en 788 unidades durante los nueve primeros meses del año. El ajuste se concentra en tres comunidades clave: Madrid, con un desplome de 2.240 viviendas; Cataluña, con 1.032 menos; y el País Vasco, con una caída de 529.
El año 2024 fue excepcionalmente positivo para la promoción de vivienda protegida y se interpretó como el inicio de un cambio de ciclo. Los datos de 2025, sin embargo, confirman un claro efecto escalón. El ritmo no se ha mantenido y resulta poco probable que el último trimestre compense la actividad no realizada durante el resto del ejercicio.
En la Comunidad de Madrid, la caída resulta especialmente significativa. La iniciación de viviendas protegidas se ha reducido un 48,9% y se han terminado 322 viviendas menos que en el mismo periodo de 2024. En Cataluña, el desplome alcanza el 34,1%, lo que la sitúa como la segunda región con peor evolución.
Frente a estos descensos, algunas comunidades muestran avances relevantes. Andalucía inició 782 viviendas protegidas más, Castilla-La Mancha sumó 841 y la Comunidad Valenciana registró un incremento de 881.
El caso de Madrid resulta clave por su peso en el total nacional. En 2024 concentró el 52% de todas las viviendas protegidas iniciadas en España, con 12.648 unidades, un dato claramente anómalo.
Desde el punto de vista de los promotores, el principal obstáculo sigue siendo la escasez de suelo finalista. Falta suelo allí donde la vivienda se necesita y los procesos de urbanización continúan siendo lentos y burocráticos. Sin suelo disponible, o sin capacidad para desarrollarlo en plazos razonables, resulta imposible iniciar nuevas promociones, incluso cuando existe financiación pública y una mejora de la rentabilidad.
El cuello de botella del suelo se combina con un esfuerzo público claramente insuficiente. La ley comprometida con la Comisión Europea para agilizar los trámites urbanísticos nunca se aprobó por falta de acuerdo político. Mientras tanto, el gasto público en vivienda permanece en niveles mínimos.
Según los últimos datos disponibles, correspondientes a 2024, el conjunto de las administraciones públicas destinó sólo el 0,5% del PIB a políticas de vivienda. Además, el gasto se redujo en 208 millones respecto a 2023, probablemente por las restricciones presupuestarias de muchos ayuntamientos. El dato evidencia la falta de capacidad del sector público para incrementar de forma ágil el parque de vivienda, pese a que la crisis habitacional figura entre las principales preocupaciones de los españoles.
