El Gobierno de Pedro Sánchez ha renunciado a 61.700 millones de euros en préstamos europeos que, según un informe del Foro Regulación Inteligente (FRI), habrían permitido financiar hasta 440.700 viviendas de alquiler asequible. Según avanza Libre Mercado, la cifra equivale al 59% del déficit residencial estimado en España, que ronda las 750.000 viviendas.

El estudio, titulado Los 61.700 millones que no fueron casas, calcula que los recursos descartados podrían haber movilizado una inversión total cercana a los 88.000 millones de euros, incorporando capital privado. El escenario central contempla que la financiación europea cubriera el 70% del coste de cada promoción, mientras que los inversores privados aportarían el 30% restante.

La renuncia se produce en plena crisis inmobiliaria, marcada por el encarecimiento de los alquileres, las dificultades de acceso a la vivienda y los obstáculos para la emancipación juvenil. Según los datos recogidos en el informe a partir de estimaciones del Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas, debido a que la formación de nuevos hogares superó ampliamente el ritmo de construcción.

Durante 2025 se crearon aproximadamente 240.000 hogares, frente a unas 92.000 viviendas terminadas. El desequilibrio se concentra especialmente en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, que reúnen el 52,5% de la escasez nacional, equivalente a unas 394.000 viviendas.

El FRI subraya que los 61.700 millones no eran subvenciones a fondo perdido, sino préstamos que España habría tenido que devolver. Sin embargo, sostiene que la financiación a largo plazo podría haberse destinado a promociones capaces de generar ingresos recurrentes mediante los alquileres, utilizados para amortizar la deuda.

España tenía asignados alrededor de 163.000 millones de euros del programa NextGenerationEU, entre transferencias y préstamos, pero cerrará el plan con 101.300 millones, según las cifras del estudio. Los recursos descartados corresponden íntegramente al capítulo de préstamos.

El modelo madrileño como alternativa

La propuesta toma como referencia el Plan Vive, basado en concesiones de suelo público durante aproximadamente 50 años. Los operadores privados financian, construyen y gestionan las promociones, que se destinan al alquiler asequible y revierten al patrimonio público al finalizar la concesión.

El informe estima un coste de promoción de unos 200.000 euros por vivienda en los mercados más tensionados. Con una financiación europea de 140.000 euros por inmueble y otros 60.000 euros de capital privado, los 61.700 millones habrían permitido financiar aproximadamente 440.700 unidades.

Los autores contemplan otros escenarios. Si el crédito tuviera que cubrir íntegramente una promoción que incluyera la adquisición del suelo, el resultado bajaría a unas 205.700 viviendas. Si se utilizara suelo público, pero sin inversión privada adicional, la cifra alcanzaría aproximadamente 308.500 inmuebles.

El estudio también analiza la capacidad de los alquileres para cubrir los préstamos. Para un crédito de 140.000 euros a 30 años y un interés del 3,4%, la cuota mensual rondaría los 626 euros. Teniendo en cuenta los gastos de mantenimiento, gestión, seguros, tributos e impagos, el informe calcula que sería necesaria una renta media cercana a los 780 euros mensuales para cubrir los costes financieros del escenario central.

La falta de oferta dificulta la solución

El estudio recuerda, además, que el Gobierno anunció en julio de 2024 una línea de préstamos del Instituto de Crédito Oficial de 4.000 millones de euros, acompañada de 2.000 millones en avales públicos, para impulsar unas 43.000 viviendas de alquiler social o asequible. Los 61.700 millones descartados equivalen a más de quince veces el importe de aquella línea crediticia.

No obstante, el FRI advierte de que disponer de financiación no garantiza que las viviendas lleguen a construirse. Ejecutar 440.700 inmuebles adicionales exigiría un esfuerzo equivalente a casi cinco años de producción residencial al ritmo de 2025. También podrían aumentar los precios del suelo y de la construcción si la oferta no respondiera al incremento de la inversión.