En diciembre de 2023, el Gobierno argentino de Javier Milei aprobó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que marcó un punto de inflexión en la normativa de arrendamientos en Argentina.
Este decreto derogó la ley de alquileres, que imponía restricciones significativas a los propietarios, como contratos con plazos mínimos y límites de precios. Dichas restricciones habían reducido la oferta de viviendas en alquiler, como sucede en España, sobre todo en grandes ciudades como Buenos Aires. Muchos propietarios preferían mantener sus inmuebles vacíos en lugar de enfrentarse a un bajo rendimiento y alto riesgo de pérdida.
Sin embargo, con la desregulación impulsada por Milei, la oferta de viviendas en alquiler en Buenos Aires ha aumentado considerablemente, y los precios reales, ajustados por inflación, han comenzado a disminuir, según detalla El Economista.
Uno de los cambios más destacados es la mayor libertad para definir las condiciones del contrato de alquiler. Según el nuevo decreto, el plazo del contrato será el acordado por las partes y, en ausencia de un acuerdo específico, se establecerá por defecto en dos años.
La nueva regulación también otorga a los propietarios y inquilinos la libertad de acordar cómo se ajustarán los precios de los alquileres, sin necesidad de recurrir a índices específicos como el Índice de Contratos de Locación o el Índice de Casa Propia. Las partes pueden elegir cualquier índice, ya sea público o privado, y determinar la frecuencia de las actualizaciones del precio.
Otra característica importante de la normativa es la limitación de la intervención judicial en los contratos de alquiler. Los jueces ya no pueden modificar términos como la forma de pago o la moneda en la que se realizan los pagos, permitiendo ahora el uso de dólares, pesos o euros, según acuerden las partes. Sin embargo, los magistrados siguen siendo responsables de intervenir en caso de cláusulas abusivas.
Además, se permite a las partes decidir de forma consensuada el monto y la moneda de la fianza o depósito de garantía, así como las condiciones para su devolución. La periodicidad del pago también es acordada libremente, siempre que no sea inferior a mensual. En cuanto al derecho del inquilino a rescindir el contrato, este puede hacerlo abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación hasta el término original del contrato.
Desde la entrada en vigor del DNU, la oferta de viviendas en alquiler en Buenos Aires ha experimentado un notable aumento. Según datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario (CI), la disponibilidad de inmuebles se ha incrementado un 195,23%. Además, la Universidad de San Andrés y la plataforma Mercado Libre Inmuebles informan de que la oferta en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) ha alcanzado niveles récord, con un aumento del 218% en los primeros seis meses de 2024. Este crecimiento es especialmente notable en barrios como Palermo, donde la oferta ha crecido un 7,10% en un mes.
