El acceso a la vivienda en España se ha convertido en un problema estructural que golpea con especial intensidad a los jóvenes. El encarecimiento de los pisos y la pérdida de poder adquisitivo han retrasado casi una década la edad de compra de la primera vivienda, consolidando una brecha generacional que condiciona el acceso a la propiedad y la acumulación de riqueza.
Según un estudio del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, basado en datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores, los españoles han pasado de adquirir su primera vivienda entre los 31 y 33 años a hacerlo entre los 38 y 41 años en la actualidad. El cambio refleja un endurecimiento progresivo de las condiciones de acceso al mercado inmobiliario.
El impacto es especialmente visible en los más jóvenes. Sólo el 7% de la generación Z —los nacidos entre mediados de los 90 y 2010— está pagando una hipoteca. En comparación, el porcentaje asciende al 37% en los millennials y al 42% en la generación X, según datos del portal pisos.com. La diferencia evidencia un cierre progresivo del acceso a la financiación para las nuevas generaciones.
La principal barrera es económica. Los jóvenes afrontan salarios más bajos mientras el precio de la vivienda crece por encima de las rentas. Un informe de EAE Business School apunta que los millennials tardan un 36,7% más que sus padres en reunir el 20% necesario para la entrada de una vivienda, lo que retrasa aún más su incorporación al mercado.
Esta dificultad tiene consecuencias directas en la distribución de la riqueza. Según el informe Evolución de la riqueza de las familias en España (2002-2022) de Fedea, los mayores de 65 años concentran la mayor parte del patrimonio neto del país, mientras que los jóvenes apenas han comenzado a construirlo. Las generaciones nacidas entre 1956 y 1975 accedieron a la vivienda en un contexto de precios más bajos, empleo estable y crédito accesible, lo que les permitió consolidar posiciones patrimoniales más sólidas.
Frente a ese escenario, los millennials presentan trayectorias más débiles, con menor acceso a la propiedad y una mayor vulnerabilidad financiera. La generación Z, directamente, se encuentra prácticamente fuera del mercado. «Para la generación Z, el acceso a la vivienda no es una cuestión de voluntad, sino de aritmética», señala el portavoz de Finteca, Yogi Thadhani. «Comparar hipotecas no es un lujo, es una necesidad: medio punto en el tipo puede suponer miles de euros en una operación que condicionará su economía durante décadas».
El retraso en la compra también está modificando el perfil del hipotecado. Cada vez es más frecuente que personas mayores de 50 años soliciten financiación para adquirir vivienda. Sin embargo, las condiciones son más exigentes. Las entidades financieras obligan a que la hipoteca quede saldada antes de los 75 años, lo que reduce los plazos disponibles y eleva las cuotas mensuales.
A los 50 años, el plazo máximo se sitúa entre 25 y 30 años, mientras que a los 60 rara vez supera los 20. Esto obliga a aportar entradas más elevadas, que pueden alcanzar entre el 30% y el 40% del valor del inmueble, frente al 20% habitual.
El propio diseño de las políticas públicas empieza a reflejar este cambio estructural. Programas como Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid han ampliado en 2026 su cobertura hasta los 50 años, asumiendo que el acceso tardío a la propiedad ya no es una excepción, sino una nueva norma en el mercado inmobiliario español.
