Se cumplen dos años desde que comenzaron a aplicarse los límites al precio del alquiler en las denominadas zonas tensionadas, una medida incluida en la Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez con el objetivo de contener el encarecimiento del mercado. Desde entonces, Cataluña, País Vasco, Navarra y la ciudad de La Coruña han implantado este sistema de control de precios en más de 300 municipios.
El balance que arrojan los primeros datos apunta a un descenso significativo de la oferta de viviendas en alquiler. Según un informe del portal inmobiliario Idealista con datos interanuales del cuarto trimestre de 2025, la disponibilidad de vivienda se ha reducido a doble dígito en la mayoría de los mercados regulados.
La mayor caída se ha producido en Pamplona, donde la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 26%. Le siguen La Coruña (-21%), Lérida (-20%), Barcelona (-15%), San Sebastián (-15%), Tarragona (-14%), Bilbao (-10%) y Gerona (-6%). La única excepción es Vitoria, donde la oferta ha aumentado un 8%.
Cataluña fue la primera región en aplicar la medida, en marzo de 2024, cuando declaró zonas tensionadas en 140 municipios. Meses después amplió la lista con otros 131, lo que supone que más del 90% de la población catalana vive ya en áreas donde los precios del alquiler están intervenidos. Posteriormente se sumaron el País Vasco, con 14 municipios afectados, y Navarra, que introdujo los topes en 21 localidades en julio de 2025. Ese mismo mes La Coruña se convirtió en la primera ciudad gobernada por el PP en adoptar esta regulación.
El Gobierno defiende la medida como un éxito en términos de precios. En Barcelona, la renta media de los nuevos contratos pasó de 1.193 euros en el primer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el primer trimestre de 2025, lo que supone una caída del 8,9%. En Navarra, el Ejecutivo foral ha comunicado un descenso del 8,8% en las zonas tensionadas, desde los 849 euros del segundo trimestre de 2025 hasta los 774 euros del cuarto trimestre.
Sin embargo, el Instituto Juan de Mariana advierte de que estos datos deben interpretarse con cautela. En un informe publicado este lunes sostiene que existe un «efecto de anticipación», ya que los meses previos a la entrada en vigor de los topes registraron precios récord que inflan artificialmente la comparación posterior.
En Barcelona, el primer trimestre de 2024 fue el más caro de toda la serie histórica. En Navarra ocurrió algo similar: el segundo trimestre de 2025, justo antes de declarar las zonas tensionadas, marcó el máximo histórico con 849 euros por alquiler. Si se compara el cuarto trimestre de 2025 con el mismo periodo del año anterior, la caída real en Navarra apenas alcanza el 2,3%.
El análisis también apunta a un cambio en el tamaño de las viviendas alquiladas. En Barcelona, la superficie media ha pasado de 75 metros cuadrados en 2019 a 71,4 metros cuadrados en la actualidad. Según el instituto, esto explica parte del descenso del precio medio. «Lo que baja no es el precio del metro cuadrado, sino el tamaño de la vivienda que se alquila». De hecho, el precio por metro cuadrado alcanzó en Barcelona los 16,8 euros en el tercer trimestre de 2025, prácticamente en máximos históricos.
En Navarra se observa una dinámica similar. El precio por metro cuadrado se mantiene estable entre 9,2 y 9,3 euros, mientras que la superficie media ha caído hasta los 84,3 metros cuadrados en el cuarto trimestre de 2025, el dato más bajo del periodo analizado.
Mientras el alquiler de larga duración pierde peso en el mercado, los contratos de temporada ganan protagonismo. Esta modalidad queda fuera de la Ley de Vivienda y no está sujeta a los límites de precio. En Barcelona, los alquileres de temporada han pasado de representar el 7,1% del total en el primer trimestre de 2023 al 23,6% en el primer trimestre de 2025. En números absolutos, se firmaron 2.347 contratos de este tipo en el primer trimestre de 2025, un 62% más que en el mismo periodo del año anterior.
En Navarra la tendencia es similar. Los contratos de temporada han duplicado su peso en el mercado, pasando del 5% en 2024 al 11% en 2025. El Gobierno navarro reconoce este fenómeno, aunque lo atribuye en parte a la obligación reciente de registrar este tipo de contratos.
El informe del Instituto Juan de Mariana advierte además de un efecto de «espiral regulatoria«. Según explica, las restricciones al alquiler residencial han impulsado el crecimiento del alquiler de temporada, lo que ha llevado al Gobierno a plantear una nueva regulación específica para esta modalidad.
A este contexto se suma la caída de la inversión en vivienda en algunas regiones. En Cataluña, las empresas están acelerando su salida del mercado inmobiliario. Un informe presentado por el Colegio de Economistas de Cataluña y el Colegio Notarial de Cataluña señala que en 2025 las personas jurídicas vendieron 12.010 viviendas más de las que compraron.
El director general del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez, advirtió durante la presentación del estudio de que Barcelona atraviesa «el momento de mayor desinversión de personas jurídicas de los últimos 20 años«. Según señaló, impedir que las empresas compren vivienda podría agravar aún más el problema de oferta en el mercado del alquiler. «Es importante legislar con datos, no con percepciones».
