La vivienda nueva en España soporta una carga fiscal superior al 26% sobre su precio de referencia, una presión que se traslada al comprador final y que agrava el problema de acceso a la vivienda en uno de los momentos más difíciles del mercado. Así lo recoge el informe «Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción», elaborado por la consultora EY para la patronal madrileña de promotores inmobiliarios Asprima.
El análisis concluye que por cada 100.000 euros abonados por el comprador de una vivienda nueva, más de 26.000 euros corresponden a costes fiscales soportados durante el proceso promotor y trasladados al precio final. En una vivienda tipo de 300.000 euros, esa factura asciende a 78.000 euros.
Estos costes se acumulan durante las distintas fases de la promoción inmobiliaria: adquisición del suelo, tenencia del inmueble, ejecución de las obras y venta de las viviendas. Entre las cargas figuran el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, las tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante el periodo de promoción y la repercusión económica de la plusvalía municipal.
EY sostiene que estas cargas, de forma directa o indirecta, no son absorbidas por el promotor, sino incorporadas al precio de venta. El comprador final termina por asumirlas. En el caso de una vivienda de 300.000 euros, el informe cifra en 32.250 euros los impuestos abonados directamente por el adquirente, entre ellos el IVA y los Actos Jurídicos Documentados de la escritura de compraventa.
La consecuencia es que una parte relevante del precio de la vivienda nueva no responde al valor del inmueble, a la calidad constructiva ni a una mejora del producto, sino a la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso. El informe advierte de que este fenómeno contribuye al encarecimiento estructural de la vivienda y eleva el esfuerzo económico de quienes quieren comprar una casa.
La presidenta de Asprima, Carolina Roca, ha denunciado que la carga fiscal sobre la vivienda nueva «se ha convertido en una barrera insostenible para quien quiere comprar su primera vivienda». Según ha señalado, «el comprador asume una carga fiscal enorme, sin ser consciente de que una porción muy significativa de lo que paga no es el valor de la vivienda, sino la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso».
El informe sitúa el caso español como una excepción en Europa por el peso de la fiscalidad municipal asociada a la promoción urbanística. EY afirma que España ha construido «un auténtico subsistema tributario municipal ligado a la promoción urbanística», con figuras específicas que gravan cada fase del proceso inmobiliario.
La consultora apunta al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y a las distintas tasas urbanísticas y de aprovechamiento como elementos de un marco fiscal sin equivalente funcional en los modelos nórdico, germánico o anglosajón.
El resultado, según EY, es que «en ningún otro país europeo existe una carga fiscal comparable sobre la compra de vivienda de nueva construcción, ni por el número de figuras tributarias concurrentes ni por su impacto económico agregado».
El informe concluye que la fiscalidad española penaliza de forma singular al comprador de vivienda nueva y explica que una parte significativa del precio final no responda al valor real del inmueble, sino a una carga fiscal municipal extraordinariamente intensa. Un factor que las administraciones mantienen intacto pese a su impacto directo sobre los precios y sobre el acceso a la propiedad.
